Overdrachtsbelasting bedrijfspand: regels en vrijstellingen uitgelegd

Je bedrijf draait goed en je overweegt een bedrijfspand te kopen. Of misschien ben je bezig met bedrijfsopvolging en wil je het familie pand overdragen aan je kinderen. In beide gevallen kom je te maken met overdrachtsbelasting. Maar hoeveel betaal je precies en wanneer krijg je vrijstelling? We zetten het voor je op een rij.

Wat is overdrachtsbelasting bij een bedrijfspand?

Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt bij de aankoop van onroerend goed. Voor bedrijfspanden betaal je momenteel 10,4% van de aankoopprijs. Dit percentage is in 2023 verhoogd van 8% naar het huidige tarief.

Voorbeeld: Koop je een bedrijfspand van € 300.000? Dan betaal je € 31.200 aan overdrachtsbelasting. Dit bedrag moet je uit eigen zak financieren – je kunt het niet meefinancieren in je zakelijke hypotheek.

Deze belasting valt onder de "kosten koper" en komt bovenop andere aankoopkosten zoals notaris-, taxatie- en kadasterkosten.

Vrijstelling overdrachtsbelasting binnen de familie

Goed nieuws voor familiebedrijven: bij bedrijfsopvolging binnen de familie kun je vaak vrijstelling krijgen van overdrachtsbelasting. Deze vrijstelling geldt wanneer ouders hun bedrijfspand overdragen aan:

• Hun kinderen (inclusief stiefkinderen)

• Pleegkinderen

• Kleinkinderen

• Echtgenoten van bovenstaande personen

  
  

Voorwaarden voor vrijstelling:

• Het pand moet gebruikt worden binnen de zaak

• De zaak moet door het kind worden voortgezet

• Er geldt geen vaste termijn, maar directe doorverkoop leidt alsnog tot heffing

• 
  

Wanneer geldt de vrijstelling?

De vrijstelling is van toepassing bij verschillende ondernemingsvormen:

Eenmanszaken: Bij overdracht van je eenmanszaak inclusief bedrijfspand aan je kind geldt volledige vrijstelling van overdrachtsbelasting.

Vennootschap onder Firma (vof): Ook als vennoot in een vof kun je het bedrijfspand belastingvrij overdragen aan je kind, mits het kind de zaak voortzet.

Commanditaire Vennootschap (cv): Zowel als commandant als beheerd vennoot kun je gebruik maken van deze vrijstelling.

Maatschappen Ook maten kunnen hun bedrijfspand belastingvrij overdragen binnen de familie.

Val je onder geen van de bovenstaande ondernemingsvormen of heb je een speciaal geval? Samen met een accountantskantoor in Venlo kun je naar opties kijken die het beste passen bij jouw bedrijf. 

Overdracht in fasen: slim plannen loont

Je hoeft niet alles in één keer over te dragen. Overdracht in fasen is ook mogelijk en valt onder dezelfde vrijstelling. Dit biedt voordelen:

• Meer controle over het overdrachtsproces

• Betere aansluiting bij je persoonlijke planning

• Mogelijk fiscale voordelen bij andere belastingen

  
  

Praktijkvoorbeeld: Een ondernemer met een eenmanszaak besluit zijn zoon als vennoot toe te laten in een nieuwe vof-structuur. Tegelijkertijd draagt hij een deel van het bedrijfspand over. Door de vrijstelling bespaart hij duizenden euro's aan overdrachtsbelasting.

Woon-winkelpanden: let op de uitzonderingen

Heb je een woon-winkelpand? Dan geldt de vrijstelling alleen voor het zakelijke deel. Het woongedeelte valt niet onder de vrijstelling omdat dit niet voor de zaak wordt gebruikt.

Voorbeeld: Je woon-winkelpand is voor 70% zakelijk en 30% privé. De overdrachtsbelasting vrijstelling geldt alleen voor 70% zakelijk gebruik.

BV-structuur: voorsorteren kan slim zijn

Wil je je bedrijf later overdragen aan je kinderen, maar is het nu nog een eenmanszaak? Dan kan voorsorteren via een BV-structuur voordelen bieden.

Stappen bij inbreng in BV:

1. Zet je eenmanszaak om in een BV-structuur

2. Breng het bedrijfspand in een holding BV

3. De holding verhuurt het pand aan de werkmaatschappij

4. Na drie jaar kun je de aandelen overdragen

   
   

Voorwaarden BV-vrijstelling:

• Het bedrijfspand moet functie vervullen binnen de zaak

• Aandelen blijven drie jaar bij je in bezit

• De zaak blijft drie jaar bestaan in de BV

• Maximaal 10% van de inbreng mag in geld zijn

  
  

Veelvoorkomende valkuilen

Valkuil 1: Te snel doorverkopen Draagt je kind het pand direct door aan een derde? Dan wordt alsnog overdrachtsbelasting geheven.

Valkuil 2: Geen zakelijk gebruik aantonen Zorg dat je kunt aantonen dat het pand daadwerkelijk zakelijk wordt gebruikt. Bewaar facturen, huurcontracten en andere documenten.

Valkuil 3: Verkeerde timing bij BV-structuur Bij een BV-structuur geldt een wachttijd van drie jaar. Plan dit tijdig in je bedrijfsopvolging.

Praktische stappen voor bedrijfsopvolging

Stap 1: Bepaal de waarde van je bedrijfspand Stap 2: Kies de juiste overdracht structuur (direct of via BV) Stap 3: Zorg voor juiste documentatie van zakelijk gebruik Stap 4: Plan de timing van de overdracht Stap 5: Laat de overdracht juridisch vastleggen

Nieuwbouw: geen overdrachtsbelasting

Koop je een nieuwbouwpand voor je bedrijf? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Je betaalt wel BTW over de aankoopprijs, maar als ondernemer kun je deze meestal terugkrijgen via je BTW-aangifte.

Andere kosten niet vergeten

Naast overdrachtsbelasting komen er meer kosten kijken bij de aankoop:

• Notariskosten (circa € 1.500 - € 3.000)

• Taxatiekosten (circa € 1.000 - € 2.000)

• Kadasterkosten (circa € 500)

• Makelaarskosten (1% - 2,5% van aankoopprijs)

Bij een pand van € 300.000 ben je al snel € 10.000 - € 15.000 kwijt aan bijkomende kosten.

Professionele begeleiding is het waard

Overdrachtsbelasting, bedrijfspand en bedrijfsopvolging kent veel details en uitzonderingen. Een verkeerde keuze kan je duizenden euro's kosten aan onnodige kosten koper bedrijfspand. Bij SWV accountants & bedrijfsadviseurs helpen we je om de juiste strategie te bepalen.

We kijken naar jouw specifieke situatie en adviseren over de beste aanpak. Of het nu gaat om directe overdracht, gefaseerde overdracht of een BV-structuur, we zorgen dat je alle kansen benut en valkuilen vermijdt.

Wil je weten welke mogelijkheden er zijn voor jouw bedrijfsopvolging? Neem contact met ons op. We bespreken graag je situatie en de mogelijkheden voor een slimme overdracht zonder onnodige belastingkosten.